LPR明明下调了，房贷利率却还依旧很高？这样的烦恼很快将成为过去了。
明天（11月1日）起，商业性个人住房贷款利率新的定价机制将正式落地。六大行今日发布的公告明确取消了房贷利率重定价周期最短为一年的限制。
贷款人可随时向银行提出将重定价周期调整为三个月、六个月或一年。在整个还款周期里，房贷利率重定价周期只能调整一次。
新的定价机制有何作用？谁可以申请重定价周期调整？该选长周期还是短周期？未来房贷利率加点幅度如何动态调整？一文看懂→
为什么要实行新的定价机制？
9月29日，央行发布《中国人民银行公告〔2024〕第11号》，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度，并取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。此举有助于渐进有序缓释新老房贷利率矛盾，借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，以更准确体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化。
后续，市场竞争机制可促使商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利率积累较大利率后再由商业银行进行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾，并维护合同严肃性。
过去较长一段时间，受制于商业银行系统性能、风险管理水平等客观条件，中长期贷款利率一般一年确定一次，个人住房贷款利率重定价周期也要求最短为1年。随着商业银行管理水平和科技能力的提升，目前除房贷外的大部分浮动利率贷款都可由借贷双方协商确定重定价周期。为提高货币政策传导效率，央行取消对个人住房贷款重定价周期最短为1年的行政性限制。
当前缩短重新定价周期取消有什么影响？
从10月25日起，大部分存量房贷将完成批量调整，将加点幅度高于-30个基点的存量房贷利率，调整到不低于-30个基点。
由于重定价日的不同，不同借款人的利率在批量调整后会有所差异。批量调整后的利率下降主要是加点幅度下降至-30基点所致。重定价后，最近一个定价周期内LPR的降幅也将体现出来，参与此次批量调整的借款人利率将调整至同一水平。
明天起，重新定价周期最短缩短为3个月，原本市民需要等1年才迎来房贷利率的调整，如今最短三个月就可以调整。举例而言，市民小美的重新定价日为每年的9月1日，原本要等到明年的这个时候，才能享受到新政带来的优惠，但申请重定价周期为3个月，那么意味着到明年的2月1日，她的贷款就能重新定价了。
目前LPR利率处于下行通道，重新定价周期的缩短，意味着小美将更快享受到利率重新定价的好处。
我的存量房贷利率加点值是否能够调整？
根据中国人民银行公告，自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。
房贷LPR加点值高于全国新发放房贷利率平均加点值加30基点的，可提出调整申请。
举例子，若本季度（即7月—9月）公布的5年期以上LPR平均为3.85%。人行最新公布的全国新发放房贷利率为3.33%，即为全国新发放房贷利率平均加点值为-52基点。那么平均值-52基点+30基点=-22基点即3.63%，为调整的标准线。
此时，若小明的房贷为LPR-20基点，即3.65%。那么小明可以申请房贷利率重新定价。
全国新发放房贷利率平均加点值该如何确定？
人民银行会在每个季度首月的最后一天公布上个季度全国新发放住房贷款平均利率，可登录人民银行官网进行查询。
全国新发放房贷利率平均加点值=人行最新公布的全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月公布的5年期以上LPR的算术平均值。
例如，人行最新公布的全国新发放房贷平均利率为3.33%，该季度内3个月的5年期以上LPR分别为3.85%、3.85%、3.85%，则其算术平均值为3.85%，全国新发放房贷利率平均加点值为-52BP。
该选长周期还是短周期？
在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。
因此，选长周期还是短周期，根据个人预期而定，具体策略如下：
- 如果贷款人认为未来贷款利率将下行，那么将房贷利率重定价周期调整为三个月，就可能更早地享受到贷款市场报价利率（LPR）下调带来的优惠；
- 如果贷款人认为未来贷款利率将上涨，那么将房贷利率重定价周期保持为一年，自己的房贷利率跟随贷款市场报价利率（LPR）上涨就可能会更晚一些。
重新定价周期不一定越短越好。在降息周期，比如当下，选择的定价周期越短，则越快可以享受重新定价带来的低利率，从而减少月供。但如果在加息周期，则相反。定价周期越短，则意味着要更快跟着加息提高利率，也将更早承担LPR上调增加的利息支出。
需要特别提醒的是，整个贷款合同存续期内，重定价周期只能变更一次，变更后不可撤销。
个人住房贷款合同期限普遍较长，合同期内，可能会经历不同的利率周期。
固定利率/人行基准利率贷款怎么调整？
需先申请调整为LPR浮动利率贷款，再申请发起LPR加点值调整。转换仅限一次，转换完成后，不能申请转回按固定利率或基准利率定价。
拖欠的贷款可以申请调整贷款加点值吗？
可以申请，但是需联系贷款经办机构协商。
未来房贷利率加点幅度如何动态调整？
未来一段时间，如果政策利率保持稳定，预计新发放房贷利率都保持稳定，存量房贷利率将无需再进行调整。
如果新发放房贷利率加点幅度进一步下降，存量房贷利率也会跟随下行，银行会综合考虑吸储和经营成本等因素合理确定新发放房贷利率。
本轮批量调整后，存量房贷利率降至3.3%，如果存量房贷与新发放房贷差异大于30BP，将推动新一轮存量房贷利率下调。因此，预计银行会较少发放利率低于3%的房贷，新发放房贷与存量房贷的利差也将保持总体稳定。
想申请重定价周期调整
怎么操作？
中国银行
符合条件的客户可登录中国银行手机银行App，通过“贷款—房贷利率调整”，选择名下相应房贷后申请调整重定价周期。
中国银行将采用变更合同约定方式进行调整，调整完成后，可登录中国银行手机银行App，通过“贷款—房贷利率调整”，选择名下相应房贷并查询该笔房贷的调整记录。
中国农业银行
浮动利率房贷客户可通过中国农业银行手机银行或贷款经办行提出重定价周期调整申请，中国农业银行将不晚于2024年11月15日受理。重定价周期调整将于调整当日生效。
中国建设银行
中国建设银行将不晚于11月15日开始受理重定价周期变更申请。浮动利率贷款客户可以登录建行手机银行、建行智慧个贷微信小程序等线上渠道，通过“存量房贷利率调整”功能，点击“重定价周期变更”，按系统提示自助办理。新约定的重定价周期在办理成功当日生效。
中国工商银行
中国工商银行将不晚于11月15日开始受理重定价周期调整申请，客户可通过工商银行手机银行“贷款-房贷重定价周期调整”栏目申请调整重定价周期。审核通过后，新的重定价周期即日生效。客户也可按上述时间安排线下咨询贷款服务行。
中国邮政储蓄银行
自2024年11月7日起，客户可向邮政储蓄银行申请调整重定价周期，符合条件的，将及时予以调整。重定价周期调整将于审核通过当日生效。
申请渠道：
- 线下渠道。客户可到贷款经办行线下申请办理。
- 线上渠道。具体办理路径为：邮储银行App-贷款-存量房贷常态化利率调整/重定价周期调整。
交通银行
交通银行将不晚于11月15日开始受理重定价周期调整申请，客户可登录“交通银行手机银行-金融-贷款-存量房贷重定价调整”栏目申请调整重定价周期。如不方便线上申请，可前往贷款经办机构办理。
本文综合自央行公告、21世纪经济报道（记者：唐婧）、证券时报、央视新闻，南方+及公开信息
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